Reformstau am Bau: Warum gute Gesetze allein keine Wohnungen schaffen

Vergabebeschleunigung, BauGB-Novelle, Kreislaufwirtschaftsstrategie – die Bundesregierung liefert im Frühjahr 2026 ein Reformpaket nach dem anderen. Doch zwischen Gesetzestext und Baugrube klafft eine Lücke, die sich mit Paragrafen nicht schließen lässt.

Selten hat eine Bundesregierung in so kurzer Abfolge so viele baupolitische Vorhaben auf den Weg gebracht wie in den vergangenen Wochen. Vergabebeschleunigungsgesetz, Baugesetzbuch-Novelle, Aktionsprogramm Kreislaufwirtschaft – wer die Überschriften liest, könnte meinen, der Wohnungsbau stehe vor einem Durchbruch. Wer die Zahlen liest, weiß: Das Gegenteil ist der Fall.

Die Lücke zwischen Genehmigung und Baubeginn

Im März 2026 stiegen die Baugenehmigungen zwar erneut an – ein Trend, den der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) seit Monaten registriert. Doch mehr Genehmigungen bedeuten nicht automatisch mehr Baustellen. 2025 wurden lediglich 206.600 Wohnungen fertiggestellt, der niedrigste Wert seit über einem Jahrzehnt. Der ZDB warnt sogar vor einem weiteren Einbruch 2026. Das Problem ist strukturell: Zwischen dem amtlichen Genehmigungsstempel und dem ersten Spatenstich liegen gestiegene Finanzierungskosten, unsichere Förderbedingungen und eine Baupreisentwicklung, die viele Projekte an der Rentabilitätsschwelle scheitern lässt.

Gesetze im Paket – aber ohne gemeinsame Wirkungslogik

Das Vergabebeschleunigungsgesetz, Anfang Mai vom Bundesrat verabschiedet, soll öffentliche Aufträge schneller in den Markt bringen. Die BauGB-Novelle, Ende Mai vom Kabinett beschlossen, zielt auf kürzere Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsbau. Das Aktionsprogramm Kreislaufwirtschaft schließlich soll den Umgang mit Ersatzbaustoffen praxistauglicher machen. Jedes Gesetz für sich adressiert reale Probleme. Was fehlt, ist eine übergreifende Wirkungslogik. ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa bringt es auf den Punkt: Die BauGB-Novelle sei «nur die halbe Miete». Schnellere Genehmigungen nützen wenig, wenn parallel die Finanzierungsbedingungen nicht stimmen oder das Vergaberecht zwar beschleunigt, aber der kommunale Investitionsstau die Auftragsvolumina begrenzt.

Kommunen als Flaschenhals

Gerade auf kommunaler Ebene zeigt sich das Dilemma. Viele Städte und Landkreise – auch in Sachsen-Anhalt und Sachsen – haben in den vergangenen Jahren Planungskapazitäten abgebaut. Bauämter arbeiten mit Personaldecken, die schon für das normale Tagesgeschäft kaum ausreichen. Beschleunigte Verfahren setzen voraus, dass jemand da ist, der sie bearbeitet. In Halle (Saale) etwa lag die durchschnittliche Bearbeitungsdauer für Baugenehmigungen zuletzt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Neue Gesetze ändern daran nichts, solange die Verwaltung nicht mitwächst.

Kreislaufwirtschaft: Richtung stimmt, Details fehlen

Beim Thema Ersatzbaustoffe zeigt sich ein ähnliches Muster. Die angekündigte Novellierung der Ersatzbaustoffverordnung wird von der Branche grundsätzlich begrüßt – doch das sogenannte Abfallende, also der rechtlich definierte Zeitpunkt, ab dem recyceltes Material nicht mehr als Abfall gilt, bleibt ungeregelt. Für Bauunternehmen bedeutet das in der Praxis: Wer Recycling-Baustoffe einsetzen will, bewegt sich weiterhin in einer regulatorischen Grauzone. Die bürokratischen Hürden fressen den ökologischen und ökonomischen Vorteil auf.

Was Bauherren in Mitteldeutschland jetzt wissen müssen

Für Eigenheimbesitzer, Sanierer und Bauherren in der Region Halle, Leipzig und Mitteldeutschland ergibt sich aus der Reformflut ein gemischtes Bild. Positiv: Genehmigungsverfahren dürften mittelfristig etwas kürzer werden, öffentliche Aufträge schneller vergeben werden. Negativ: Die eigentlichen Kostentreiber – Materialpreise, Zinsniveau, Fachkräftemangel – werden von den aktuellen Gesetzen kaum adressiert. Wer eine Sanierung oder einen Umbau plant, sollte sich nicht von politischen Ankündigungen leiten lassen, sondern von der konkreten Marktsituation vor Ort. Die Kapazitäten im regionalen Handwerk sind vorhanden, die Auftragslage im Bestand stabil. Doch wer wartet, bis alle Reformen greifen, wartet möglicherweise vergeblich.