Wohnungsbau in der Zange: Warum steigende Genehmigungen das Problem nicht lösen

Die Baugenehmigungen ziehen an, doch die Fertigstellungszahlen fallen auf den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt. Zwischen diesen beiden Zahlen klafft eine strukturelle Lücke, die Bauherren in Mitteldeutschland unmittelbar betrifft.

Wer nur auf die Genehmigungszahlen schaut, könnte vorsichtigen Optimismus empfinden: Im März 2026 haben die Behörden bundesweit mehr Wohnungsbauprojekte genehmigt als im Vorjahresmonat. Doch diese Zahl allein ist ein trügerischer Indikator. Denn am anderen Ende der Bauwertschöpfungskette – dort, wo tatsächlich Schlüssel übergeben werden – zeigt sich ein anderes Bild: Mit nur 206.600 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 hat Deutschland den niedrigsten Wert seit über einem Jahrzehnt erreicht. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegt ein Graben, der sich mit politischen Ankündigungen nicht schließen lässt.

Die Genehmigung ist nicht der Spatenstich

Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), bringt das Dilemma auf den Punkt: Steigende Genehmigungszahlen seien zwar ein positives Signal, doch der tatsächliche Bedarf bleibe unerreicht. Eine Baugenehmigung bedeutet weder, dass ein Projekt finanziert ist, noch dass ein Bauunternehmen mit der Ausführung beauftragt wurde. In der Praxis scheitern genehmigte Vorhaben häufig an gestiegenen Baukosten, verschärften Finanzierungsbedingungen oder schlicht an der fehlenden Verfügbarkeit qualifizierter Fachkräfte.

Dieser sogenannte Bauüberhang – genehmigte, aber nicht begonnene Projekte – wächst seit Jahren. Er ist kein Polster, sondern ein Symptom dafür, dass die Rahmenbedingungen für den tatsächlichen Bau nicht stimmen. Die jüngsten Destatis-Zahlen zu Auftragseingang und Umsatz im Bauhauptgewerbe für März 2026 unterstreichen diese Diagnose: Die Branche arbeitet unter Volllast an Bestandsprojekten, während Neuaufträge im Wohnungsbau dünn gesät bleiben.

Der Engpass liegt zwischen Planung und Umsetzung

Politisch hat sich in den vergangenen Wochen einiges bewegt. Das Vergabebeschleunigungsgesetz, das Anfang Mai vom Bundesrat gebilligt wurde, soll öffentliche Bauvorhaben schneller auf den Weg bringen – ein richtiger Ansatz, der aber primär den Infrastruktur- und öffentlichen Hochbau betrifft. Für den privaten Wohnungsbau, der rund zwei Drittel aller Fertigstellungen ausmacht, ändert sich dadurch wenig.

Was private Bauherren und Wohnungsbaugesellschaften brauchen, ist eine andere Rechnung: Materialkosten, die seit 2021 um teilweise über 30 Prozent gestiegen sind, Zinssätze, die sich gegenüber 2021 mehr als verdreifacht haben, und regulatorische Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, die technisch sinnvoll, aber betriebswirtschaftlich belastend sind. Diese Faktoren addieren sich zu einer Kalkulation, in der viele Projekte schlicht nicht mehr tragfähig sind.

Zusätzliche Bürokratie aus Brüssel

Dazu kommt regulatorischer Gegenwind aus der EU. Die kürzlich vorgelegte Überprüfung der europäischen Entwaldungsverordnung durch die EU-Kommission bleibt nach Einschätzung des ZDB hinter den Erwartungen zurück. Die Verordnung betrifft die Baubranche insbesondere beim Einsatz von Holz als Baustoff – einem Material, das im Kontext nachhaltigen Bauens an Bedeutung gewinnt. Unklare Nachweispflichten und bürokratischer Aufwand drohen ausgerechnet jenen Baustoff zu verteuern, der klimapolitisch gefördert werden sollte. Eine halbherzige Reform, die das Problem eher verschiebt als löst.

Was das für Mitteldeutschland bedeutet

In Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen verschärft sich die Lage zusätzlich durch regionale Besonderheiten. Der Wohnungsmarkt in Ballungsräumen wie Halle und Leipzig ist angespannt, während in ländlichen Gebieten Leerstände bestehen. Der Neubau konzentriert sich auf wenige attraktive Standorte – und genau dort treffen steigende Grundstückspreise auf die bundesweiten Kostensteigerungen. Für Bauherren in der Region bedeutet das: Wer ein Sanierungsprojekt oder einen Innenausbau plant, ist aktuell häufig besser beraten als jemand, der einen Neubau kalkuliert. Bestandsimmobilien bieten in vielen Fällen das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis – vorausgesetzt, die energetische Ertüchtigung wird professionell umgesetzt. Regionale Handwerksbetriebe, die Sanierung und Modernisierung beherrschen, werden in diesem Marktumfeld zur entscheidenden Ressource.