Komplettsanierung vom Keller bis zum Dach — was macht ein Generalunternehmer?

Die Antwort

Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt bei einer Komplettsanierung vom Keller bis zum Dach die komplette Bauausführung aus einer Hand — inklusive Koordination aller Gewerke, Terminplanung, Qualitätskontrolle und Gewährleistung. Du hast als Bauherr einen einzigen Ansprechpartner und einen einzigen Vertrag. Der GU kümmert sich darum, dass Maurer, Elektriker, Sanitär, Dachdecker, Trockenbauer, Maler und alle weiteren Handwerker zur richtigen Zeit am richtigen Ort sind. Typische Leistungen umfassen: Kellerabdichtung, Rohbauarbeiten, Dachsanierung, Fenster- und Türentausch, Elektro- und Sanitärinstallation, Estrich, Putz- und Malerarbeiten sowie die Außenanlagen. Je nach Vertrag kann auch die Planung (Architekt, Statiker) enthalten sein — dann spricht man vom Totalunternehmer. Bei einer typischen Komplettsanierung eines Einfamilienhauses in Halle liegen die Kosten zwischen 1.200 und 2.200 €/m² Wohnfläche, abhängig von Baujahr, Zustand und Ausstattungswunsch.

Meine Erfahrung damit

Seit 2010 haben wir bei Habach Bau in Halle weit über 80 Komplettsanierungen durchgeführt — vom DDR-Plattenbau in Halle-Neustadt bis zur Gründerzeitvilla in der Südstadt. Was ich in all den Jahren gelernt habe: Die größte Angst der Bauherren ist nicht das Geld, sondern das Chaos. Wer schon mal versucht hat, 8 verschiedene Gewerke selbst zu koordinieren, weiß, wovon ich rede. Der Elektriker wartet auf den Trockenbauer, der Fliesenleger kommt zu früh, der Estrichleger zu spät — und am Ende zeigt jeder auf den anderen. Genau das ist der Kern unserer Arbeit als Generalunternehmer: Wir übernehmen die Verantwortung für den gesamten Ablauf. Ich stehe morgens um sieben auf der Baustelle in Merseburg oder Halle und sorge dafür, dass alles ineinandergreift. Das ist kein Hexenwerk, aber es braucht Erfahrung, verlässliche Subunternehmer aus der Region und einen klaren Bauzeitenplan.

Häufigste Fehler (und wie du sie vermeidest)

1. Kein klar definierter Leistungsumfang im Vertrag

Der häufigste Fehler: Im GU-Vertrag steht nur pauschal "Komplettsanierung", aber es fehlen detaillierte Leistungsbeschreibungen. Dann kommt die böse Überraschung bei der Abrechnung. So machst du es richtig: Bestehe auf einem Leistungsverzeichnis, das jede einzelne Position auflistet — vom Kellerboden bis zur Dachrinne. Jede Ausstattung (Fliesen, Armaturen, Bodenbeläge) sollte mit Produktangabe oder Qualitätsstufe definiert sein.

2. Billigstes Angebot wählen ohne Referenzen zu prüfen

Wer bei einer Komplettsanierung nur auf den Preis schaut, zahlt fast immer drauf. Ich sehe regelmäßig Baustellen in Halle, wo Bauherren einen vermeintlich günstigen GU beauftragt haben, der dann mit unzuverlässigen Subunternehmern arbeitet. So machst du es richtig: Frag nach 3-5 Referenzprojekten in der Region, ruf die Bauherren an, besichtige wenn möglich ein laufendes Projekt. Ein seriöser GU hat damit kein Problem.

3. Keine Baubegleitung durch unabhängigen Sachverständigen

Viele Bauherren vertrauen blind darauf, dass der GU schon alles richtig macht. Das tut er im besten Fall auch — aber eine externe Qualitätskontrolle schützt beide Seiten. So machst du es richtig: Engagiere einen unabhängigen Bausachverständigen für 3-4 Baustellenbegehungen während der Sanierung. Das kostet 1.500-3.000 €, kann dir aber fünfstellige Folgekosten ersparen.

4. Eigenleistungen unterschätzen

Manche Bauherren wollen Geld sparen und einzelne Arbeiten selbst übernehmen — Abriss, Malerarbeiten, Böden verlegen. Das klingt vernünftig, kann aber den gesamten Bauzeitenplan sprengen, wenn die Eigenleistung nicht rechtzeitig fertig wird. So machst du es richtig: Kläre vorab exakt, welche Eigenleistungen realistisch sind, und vereinbare feste Termine mit Pufferzeiten. Im Zweifel lieber alles dem GU überlassen.

Echtes Kundenprojekt

Kunde: Familie K. aus Halle-Kröllwitz
Situation: Ein Einfamilienhaus Baujahr 1962, 140 m² Wohnfläche, seit 10 Jahren unbewohnt. Feuchter Keller, marodes Dach, veraltete Elektrik, einfach verglaste Fenster, keine Heizungsanlage mehr funktionsfähig.
Herausforderung: Die Familie hatte das Haus geerbt und wollte komplett sanieren, aber keinesfalls 10 verschiedene Firmen koordinieren. Dazu kam ein festes Budget von 230.000 €.
Unsere Lösung: Wir haben als Generalunternehmer die komplette Komplettsanierung übernommen: Kellerabdichtung von außen, neues Dach mit Aufsparrendämmung, kompletter Fensteraustausch (3-fach Verglasung), neue Gas-Brennwertheizung, Elektrik nach aktuellem Standard, neue Bäder, Estrich, Putz innen und außen sowie Malerarbeiten. Bauzeitenplan: 14 Wochen.
Ergebnis: Fertigstellung nach 15 Wochen (eine Woche Verzögerung wegen Lieferproblemen bei den Fenstern), Endkosten: 224.800 € — also unter Budget. Die Familie ist im Herbst 2023 eingezogen.

«Wir hatten ehrlich gesagt Angst vor dem Projekt. Aber Herr Habach hat uns von Anfang an gesagt, was realistisch ist, und genau das wurde auch geliefert. Ein Ansprechpartner, eine Rechnung, kein Theater.» — Herr K., Halle-Kröllwitz

Einordnung & Quelle

Die Rolle des Generalunternehmers ist vertragsrechtlich klar definiert: Er schuldet dem Bauherrn die gesamte Bauleistung als Gesamtpaket und haftet für alle Subunternehmerleistungen. Das bedeutet eine einheitliche Gewährleistung — in der Regel 5 Jahre nach VOB oder BGB. Die IHK Halle-Dessau bietet hierzu hilfreiche Informationen zu Gewerkekoordination, Vertragsgestaltung und Gewährleistungspflichten bei Generalunternehmer-Verträgen, die gerade für Bauherren in unserer Region relevant sind. Wer sich vor Vertragsschluss informieren will, findet bei der IHK Halle-Dessau eine gute Anlaufstelle für rechtliche und wirtschaftliche Einordnung.

Realistische Kostenspannen

• Einfamilienhaus 120 m²: ca. 144.000 – 264.000 € gesamt
• Einfamilienhaus 160 m²: ca. 192.000 – 352.000 € gesamt
• GU-Zuschlag (Koordination, Gewährleistung, Bauleitung): in der Regel 10–15 % auf die Netto-Handwerkerkosten — das ist aber kein "Aufpreis", sondern beinhaltet die komplette Projektsteuerung und das Haftungsrisiko
• Region Halle/Leipzig: Tendenziell im unteren bis mittleren Bereich der Spanne, ca. 10–15 % günstiger als vergleichbare Projekte in westdeutschen Ballungsräumen
• Nicht enthalten: Architektenhonorar (falls separat beauftragt), Baugenehmigungsgebühren, Baugrundgutachten, Möblierung