Dachausbau Kosten – Was muss ich rechnen? Halle (Saale)

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Kurz beantwortet

Der reine Innenausbau eines Dachgeschosses – Dämmung von innen, Trockenbau, Boden und Oberflächen – kostet als grobe Orientierung ca. 500–1.200 € pro m² Wohnfläche. Ein kompletter Wohnraumausbau mit Elektro, Heizung und gegebenenfalls statischer Verstärkung liegt eher bei ca. 1.200–2.000 € pro m², mit Gauben oder umfangreichen Arbeiten am Dachstuhl bei ca. 1.800–2.800 € pro m². Ob ein Dachboden überhaupt zu Wohnraum werden kann, hängt von Raumhöhe, Tragfähigkeit, Treppe, Wärmeschutz und Belichtung ab – das klären Planer vor dem Angebot.

Kann mein Dachboden zu Wohnraum werden?

Oft ja – aber nicht jeder Dachboden eignet sich. Vor einem Angebot sollten diese Punkte geprüft sein:

• Raumhöhe und nutzbare Fläche: Unter flachen Dächern bleibt wenig Fläche mit Stehhöhe. Mindesthöhen für Aufenthaltsräume regeln die Landesbauordnungen unterschiedlich; ob Ihr Dachraum sie erfüllt, prüft der Planer.
• Tragfähigkeit: Die Decke unter dem Dachboden war oft nur für einen unbewohnten Speicher ausgelegt. Ob Balken und Sparren die neuen Lasten aus Boden, Wänden und Nutzung tragen, berechnet ein Tragwerksplaner.
• Treppe und Rettungsweg: Eine Bodenluke reicht für Wohnraum nicht. Es braucht eine feste Treppe und – je nach Gebäude – einen zweiten Rettungsweg, etwa über ein ausreichend großes Fenster.
• Wärmeschutz und Feuchte: Die Dachdeckung muss dicht sein, bevor innen gedämmt wird. Bei der Dämmung gelten die Wärmeschutzanforderungen für Änderungen an bestehenden Gebäuden; welche Dämmstärke nötig ist, ergibt sich aus Material und Planung.
• Licht und Lüftung: Aufenthaltsräume brauchen Fenster. Die Musterbauordnung sieht als Rohbaumaß der Fensteröffnungen mindestens ein Achtel der Netto-Grundfläche vor; die Landesbauordnungen regeln das im Einzelnen.
• Genehmigung: Entsteht neuer Wohnraum, ist das häufig genehmigungs- oder anzeigepflichtig – erst recht mit Gauben oder in einem Denkmal. Verbindlich klären das Ihr Architekt oder das Bauordnungsamt.

Welche Arbeiten gehören zum Innenausbau – und welche zu anderen Gewerken?

Arbeiten an Dachhaut, Dachfenstern und Gauben gehören bei uns nicht zum Leistungsumfang. Sie müssen vor dem Innenausbau abgeschlossen sein.

Was kostet ein Dachausbau – und worauf bezieht sich der Quadratmeterpreis?

Die genannten Preise sind ungefähre Orientierungswerte. Der tatsächliche Preis hängt vom konkreten Objekt, Leistungsumfang und den örtlichen Gegebenheiten ab. Besichtigungen sind grundsätzlich kostenlos. Bei Kleinstaufträgen klären wir vorab, ob eine Besichtigung sinnvoll ist und gegebenenfalls Kosten entstehen.

Bezugsfläche: Die Werte gelten pro m² Wohnfläche des ausgebauten Geschosses. Unter Dachschrägen ist die Wohnfläche kleiner als die Bodenfläche: Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Flächen unter 1 m gar nicht. Ein Preis pro m² Bodenfläche fällt deshalb niedriger aus – vergleichen Sie Angebote immer mit derselben Fläche.

Beispiel: Ein Dachboden mit 70 m² Bodenfläche hat 40 m² mit voller Stehhöhe, 20 m² zwischen 1 und 2 m und 10 m² darunter. Die Wohnfläche beträgt 40 + 10 = 50 m². Beim reinen Innenausbau ergibt das ca. 25.000–60.000 €.

Umsatzsteuer: Achten Sie darauf, ob ein Angebot netto oder brutto ausweist. Für Privatkunden ist der Betrag einschließlich 19 % Umsatzsteuer maßgeblich.

Welche Positionen fehlen in einer ersten Kostenschätzung oft?

Außerdem oft vergessen: eine neue Treppe samt Deckenöffnung, die Entsorgung alter Dämmung oder Bretterböden, ein Gerüst für Arbeiten am Dach sowie Planungs- und Genehmigungskosten.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Statik übergehen: Estrich, Trennwände und Möbel bringen Lasten, für die ein Speicherboden selten ausgelegt ist. Lassen Sie das vor der Planung prüfen.
• Dampfbremse nicht dicht: Undichte Anschlüsse an Wänden, Schornstein und Fenstern lassen Feuchte in die Dämmung. Alle Stöße und Anschlüsse müssen sorgfältig verklebt sein.
• Fenster und Gauben zu spät planen: Sie entstehen vor dem Innenausbau. Nachträglich müssen Dämmung und Verkleidung wieder geöffnet werden.
• Mit der falschen Fläche rechnen: Bodenfläche und Wohnfläche unterscheiden sich unter Schrägen deutlich.

Wie laufen Besichtigung, Angebot und Ausführung ab?

1. Anfrage: kurze Beschreibung, gern mit Fotos und Maßen.
2. Besichtigung: Wir sehen uns Dachboden, Treppe und Zugang an. Besichtigungen sind grundsätzlich kostenlos. Bei Kleinstaufträgen klären wir vorab, ob eine Besichtigung sinnvoll ist und gegebenenfalls Kosten entstehen.
3. Vorab klären: Statik, Genehmigung sowie Dachfenster oder Gauben mit Planern und Dachdecker.
4. Angebot: schriftlich, Position für Position – bei kleineren Projekten innerhalb von 24 Stunden nach der Besichtigung, bei aufwendigen innerhalb von bis zu 7 Tagen.
5. Ausführung: nach dichtem Dach und eingebauten Fenstern Dämmung und Dampfbremse, Installationen, Trockenbau, Bodenaufbau, zum Schluss Boden und Oberflächen.

Was hilft für die erste Einschätzung?

• Fotos vom Dachboden: Sparren, vorhandene Dämmung, Dachunterseite, Treppe oder Luke
• Maße: Grundfläche, Höhe unter dem First, Höhe der seitlichen Wände (Drempel)
• Bestandspläne oder ein Schnitt des Hauses, falls vorhanden
• Geplante Nutzung: Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, Büro

Dachausbau anfragen: Beschreiben Sie Ihr Vorhaben im Anfrageformular – Telefon oder E-Mail genügen, Fotos hängen Sie an, wenn sie vorliegen. Was wir beim Dachausbau übernehmen, steht auf der Seite Dachausbau in Halle (Saale); Preise für Trockenbau an Wänden und Schrägen im Ratgeber Trockenbau-Kosten pro m². Wir arbeiten in Halle (Saale), in ganz Sachsen-Anhalt sowie in Sachsen, insbesondere in Leipzig und Umgebung. Projekte außerhalb dieser Regionen prüfen wir gern individuell – abhängig vom Auftragsumfang und der geplanten Baustellendauer.

Einordnung & Quelle

Wie Grundflächen unter Dachschrägen auf die Wohnfläche angerechnet werden, regelt § 4 der Wohnflächenverordnung. Anforderungen an Raumhöhe, Fenster, Rettungswege und Genehmigung ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung; verbindlich klären sie Planer oder Bauordnungsamt. Die genannten Werte ersetzen keine Prüfung vor Ort.