Baugenehmigungen steigen – doch die Schere zum tatsächlichen Bauen wird größer

Im März 2026 zogen die Genehmigungszahlen im Wohnungsbau an. Doch zwischen Genehmigung und fertigem Haus klafft eine wachsende Lücke – mit konkreten Folgen für Bauherren in Mitteldeutschland.

Mehr Baugenehmigungen, weniger Fertigstellungen: Was auf den ersten Blick widersprüchlich klingt, beschreibt die zentrale Dysfunktion des deutschen Wohnungsbaus im Frühsommer 2026. Während die Genehmigungsbehörden im März den Bau von deutlich mehr Wohnungen freigaben als im Vorjahresmonat, sank die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen 2025 auf den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt. Die Frage, die sich Bauherren und Investoren stellen müssen, lautet: Was nützt eine Genehmigung, wenn zwischen Bescheid und Baustart Jahre vergehen?

Der Bauüberhang wächst – und bindet Kapazitäten

Das Statistische Bundesamt meldete für 2025 lediglich 206.600 fertiggestellte Wohnungen. Gleichzeitig stapeln sich genehmigte, aber nicht realisierte Projekte im sogenannten Bauüberhang. Dieser Überhang ist kein abstraktes statistisches Phänomen – er spiegelt reale Projekte wider, bei denen Bauherren trotz gültiger Genehmigung nicht loslegen: weil Finanzierungen platzen, Materialkosten die Kalkulation sprengen oder schlicht Handwerkerkapazitäten fehlen.

Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), ordnete die steigenden Genehmigungszahlen vom März 2026 entsprechend nüchtern ein: Der Bedarf bleibe trotz des positiven Signals enorm. Von der politisch einmal ausgegebenen Zielmarke von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist die Branche weiter entfernt denn je.

Warum Genehmigungen allein das Problem nicht lösen

Die Bundesregierung hat in den vergangenen Wochen gleich mehrere Hebel in Bewegung gesetzt – von der Novelle des Baugesetzbuches bis zum Vergabebeschleunigungsgesetz. Planungs- und Genehmigungsprozesse sollen schneller werden. Das ist richtig und überfällig. Doch die Engpässe liegen inzwischen mindestens ebenso stark auf der Ausführungsseite: bei den Baukosten, den Zinsen und den personellen Kapazitäten im Handwerk.

Ein Beispiel: Wer heute in Halle, Leipzig oder Erfurt ein Mehrfamilienhaus plant, muss mit Baukosten rechnen, die seit 2020 um rund 35 bis 40 Prozent gestiegen sind. Die Bauzinsen haben sich zwar von ihren Spitzenwerten 2023 leicht erholt, liegen aber weiterhin bei über drei Prozent – ein Niveau, das viele Projektkalkulationen unter Wasser drückt. Die Folge: Genehmigte Projekte wandern in die Schublade statt auf die Baustelle.

Was das für den Bestand bedeutet

Die wachsende Kluft zwischen Genehmigung und Fertigstellung hat einen wenig beachteten Nebeneffekt: Sie verschiebt den Fokus zwangsläufig auf den Bestand. Wenn weniger neu gebaut wird, steigt der Druck, vorhandene Gebäude zu sanieren, umzubauen und energetisch zu ertüchtigen. Für Eigentümer älterer Immobilien – ob Gründerzeitvilla in Halle-Giebichenstein oder Plattenbau in Halle-Neustadt – wird die Frage drängender, wie sie ihren Bestand werthaltig und bewohnbar halten.

Die Sanierungsquote in Sachsen-Anhalt liegt nach Branchenschätzungen weiterhin unter zwei Prozent jährlich. Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, müsste sie sich mindestens verdoppeln. Hier liegt paradoxerweise eine Chance in der Neubaukrise: Frei werdende Handwerkerkapazitäten aus dem stockenden Neubau könnten in die Bestandssanierung umgelenkt werden – vorausgesetzt, Förderprogramme und Rahmenbedingungen stimmen.

Einordnung für Bauherren in Mitteldeutschland

Für Eigentümer und Bauherren in der Region Halle, Leipzig und Umgebung ergibt sich aus der aktuellen Lage ein klares Bild: Wer neu bauen will, sollte trotz steigender Genehmigungszahlen mit langen Vorlaufzeiten kalkulieren und Finanzierungen konservativ durchrechnen. Wer bereits eine Immobilie besitzt, fährt in vielen Fällen besser, in Innenausbau, energetische Sanierung und Substanzerhalt zu investieren – zumal hier sowohl KfW-Fördermittel als auch die neue BAFA-Einzelmaßnahmenförderung greifen können. Die Baupolitik in Berlin setzt Impulse. Ob sie auf den Baustellen in Mitteldeutschland ankommen, entscheidet sich vor Ort – bei der konkreten Planung, der Finanzierung und der Wahl des richtigen Handwerkspartners.