BauGB-Novelle: Warum schnellere Genehmigungen allein den Wohnungsbau nicht retten

Das Bundeskabinett hat die Baugesetzbuch-Novelle beschlossen, um Planungsprozesse zu beschleunigen. Doch die Branche warnt: Ohne wirtschaftliche Anreize bleibt das Gesetz wirkungslos – besonders in Regionen wie Mitteldeutschland, wo der Bestand dringend Investitionen braucht.

Es klingt nach Aufbruch: Die Bundesregierung hat am 27. Mai die lang erwartete Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) verabschiedet. Planungs- und Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau sollen kürzer werden, Bebauungspläne schneller Rechtskraft erlangen, digitale Verfahren den Papierkrieg in Bauämtern ersetzen. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), kommentierte die Novelle mit einem Satz, der die Stimmung der gesamten Branche zusammenfasst: Das sei "nur die halbe Miete".

Die Lücke zwischen Genehmigung und Baubeginn

Tatsächlich zeigen die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes ein paradoxes Bild. Im März 2026 stiegen die Baugenehmigungen im Wohnungsbau – ein Signal, das isoliert betrachtet Optimismus rechtfertigen könnte. Doch die Fertigstellungszahlen für 2025 sprechen eine andere Sprache: Nur 206.600 Wohnungen wurden im vergangenen Jahr fertiggestellt, der niedrigste Wert seit über einem Jahrzehnt. Zwischen dem Stempel auf dem Bauantrag und dem tatsächlichen Spatenstich klafft eine Lücke, die sich mit Verfahrensbeschleunigung allein nicht schließen lässt.

Das Problem ist strukturell. Genehmigungen werden erteilt, aber Bauherren zögern, sie umzusetzen. Die Gründe sind bekannt: hohe Baukosten, gestiegene Zinsen, unsichere Förderlandschaft. Ein genehmigter Bauantrag, der in der Schublade bleibt, schafft keine einzige Wohnung. Der ZDB warnt deshalb ausdrücklich vor einem weiteren Einbruch der Fertigstellungen im Jahr 2026.

Was die Novelle bringt – und was nicht

Die BauGB-Novelle setzt an einem realen Problem an: Deutsche Genehmigungsverfahren sind im europäischen Vergleich langsam, bürokratisch und häufig von Klageverfahren verzögert. Die Novelle soll unter anderem Innenentwicklung erleichtern, Nachverdichtung beschleunigen und kommunale Vorkaufsrechte stärken. Für Kommunen, die aktiv Wohnraum schaffen wollen, sind das durchaus brauchbare Instrumente.

Was die Novelle nicht adressiert, ist die wirtschaftliche Seite des Bauens. Weder enthält sie steuerliche Anreize für private Bauherren noch verbesserte Abschreibungsbedingungen für Investoren. Die lineare Abschreibung für Mietwohnungsneubau, die 2024 vorübergehend auf fünf Prozent angehoben wurde, läuft in ihrer aktuellen Form aus, ohne dass ein Nachfolgeinstrument in Sicht wäre. Pakleppa bringt es auf den Punkt: Schnellere Verfahren nützten wenig, wenn sich das Bauen am Ende nicht rechne.

Zusammenspiel mit dem Vergabebeschleunigungsgesetz

Immerhin fügt sich die BauGB-Novelle in eine Reihe von Reformschritten ein. Anfang Mai passierte das Vergabebeschleunigungsgesetz den Bundesrat, das öffentliche Aufträge zügiger an Bauunternehmen bringen soll. Im Zusammenspiel könnten beide Gesetze tatsächlich Wirkung entfalten – allerdings vor allem im öffentlichen Bau. Schulen, Brücken, Verwaltungsgebäude: Hier dürften Kommunen von kürzeren Verfahrenswegen profitieren. Der private Wohnungsbau hingegen, der rund zwei Drittel des gesamten Wohnungsneubaus ausmacht, braucht andere Impulse.

Was das für Mitteldeutschland bedeutet

In Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen ist die Ausgangslage besonders komplex. Die Neubaunachfrage konzentriert sich auf wenige Wachstumskerne – allen voran Leipzig und Halle. In beiden Städten steigen die Mieten seit Jahren, während die Bautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Gleichzeitig steht die Region vor einer massiven Sanierungsaufgabe: Tausende Bestandsgebäude aus den 1950er- bis 1980er-Jahren benötigen energetische Ertüchtigung, barrierefreien Umbau und grundlegende Instandsetzung.

Für Bauherren und Eigentümer in der Region bleibt die Botschaft ernüchternd pragmatisch: Schnellere Genehmigungen sind willkommen, ersetzen aber keine Wirtschaftlichkeitsrechnung. Wer 2026 bauen oder sanieren will, sollte die Förderlandschaft genau beobachten – und sich frühzeitig mit erfahrenen Partnern vor Ort abstimmen, um Planungssicherheit zu gewinnen, bevor sich politische Rahmenbedingungen erneut verschieben. Die halbe Miete ist immerhin bezahlt. Für die andere Hälfte wartet die Branche weiterhin auf Antworten aus Berlin.