Anbau am Haus: Was muss für ein vollständiges Festpreis-Angebot geklärt sein?

Auf dieser Seite: Umfang · Anschluss an den Bestand · Planung & Unterlagen · Kosten · Angebote vergleichen

Kurz beantwortet

Ein belastbares Festpreis-Angebot für einen Anbau braucht vier Dinge: eine klare Nutzung und Größe, die Festlegung, ob nur der Rohbau oder auch der Ausbau beauftragt wird, geklärte Anschlüsse an das bestehende Haus und einen Planungsstand mit Statik und – falls nötig – Baugenehmigung. Für eine erste Kosteneinschätzung genügen Fotos, gewünschte Maße und eine Skizze. Ganz ohne Unwägbarkeiten ist ein Anbau nicht: Was sich erst beim Öffnen des Bestands zeigt, sollte im Angebot als mögliche zusätzliche Arbeit benannt sein.

Nutzung, Größe und Umfang festlegen

Wofür wird der Anbau genutzt?

Ein beheizter Wohnraum, ein Bad oder eine Küche stellen andere Anforderungen an Dämmung, Fenster und Haustechnik als ein unbeheizter Abstellraum oder eine Garage. Die Nutzung bestimmt außerdem, ob und welche Genehmigung nötig ist und welche Nachweise der Planer erstellen muss.

Nur Rohbau oder bis zum fertigen Raum?

• Rohbau: Gründung bzw. Bodenplatte, Wände, Decke – Dach und Fenster folgen später.
• Geschlossene Hülle: Rohbau mit Dach, Fenstern und Außentüren.
• Bis zum fertigen Raum: zusätzlich Haustechnik, Estrich, Innenputz oder Trockenbau, Böden und Malerarbeiten.

Legen Sie fest, was Sie selbst übernehmen möchten und in welchem Zustand der Anbau dafür übergeben wird.

Anschlüsse an das bestehende Haus

Hier liegt der größte Unterschied zum freistehenden Neubau. Vor einem Festpreis sollten diese Punkte geklärt sein:

• Gründung: Neben einem vorhandenen Fundament muss die neue Gründung so geplant werden, dass beide Bauteile sich nicht ungünstig beeinflussen. Oft wird das Bestandsfundament an einer Stelle freigelegt.
• Wandanschluss: Wie werden neue und alte Wand verbunden, wo liegt die Fuge?
• Dach und Entwässerung: Anschluss an das bestehende Dach oder eigenes Dach, Ableitung des Regenwassers.
• Durchgang: Die Öffnung in der bestehenden Außenwand ist ein Eingriff in eine tragende Wand und braucht eine Statik.
• Höhen: Fußbodenhöhen von Bestand und Anbau sollen zusammenpassen – mit Dämmung und Belag.
• Leitungen: Heizung, Strom, Wasser und Abwasser aus dem Bestand weiterführen.

Planungsstand und Unterlagen

Für eine erste Einschätzung

• Fotos der Hauswand und des Grundstücks an der geplanten Stelle
• Gewünschte Maße und Nutzung
• Skizze, Entwurf oder Bestandspläne, falls vorhanden
• Baujahr und Bauweise des Hauses
• Zufahrt für Bagger und Material

Für ein belastbares Festpreis-Angebot

• Ausführungspläne und Statik, einschließlich Anschluss an den Bestand und Wandöffnung
• Baugenehmigung oder Klärung, dass keine nötig ist – das beantworten Planer oder Bauordnungsamt
• Angaben zum Baugrund, bei Bedarf ein Gutachten
• Entwässerungs- und Leitungsplanung
• Leistungsbeschreibung mit Materialien, Dämmung und Ausstattung

Mit diesen Unterlagen lässt sich eine Besichtigung gut vorbereiten. Besichtigungen sind grundsätzlich kostenlos. Bei Kleinstaufträgen klären wir vorab, ob eine Besichtigung sinnvoll ist und gegebenenfalls Kosten entstehen. Anbau besprechen: Fotos und Skizzen können Sie über das Anfrageformular senden.

Was die Kosten bestimmt

• Größe – kleine Anbauten sind pro m² oft teurer, weil Gründung, Anschlüsse und Baustelleneinrichtung auf wenig Fläche entfallen
• Gründung und Baugrund
• Aufwand am Bestand: Wandöffnung, Dachanschluss, Leitungen
• Ausbaustufe und Ausstattung
• Zugänglichkeit des Grundstücks

Leistungen und mögliche zusätzliche Arbeiten im Angebot

Ein vergleichbares Angebot führt die vereinbarten Leistungen Position für Position auf. Davon getrennt sollte es Arbeiten benennen, deren Umfang erst beim Öffnen des Bestands feststeht – etwa ein schwaches Bestandsfundament, Feuchtigkeit in der Außenwand oder Leitungen in der Wand. Klären Sie, wie solche Arbeiten mitgeteilt und abgerechnet werden, bevor sie ausgeführt werden.

1. Für jede Position notieren: enthalten, nicht enthalten oder nicht genannt.
2. Planung, Statik und Genehmigung getrennt betrachten – sie sind meist nicht im Bauangebot enthalten.
3. Auf denselben Umfang achten: nur Rohbau, geschlossene Hülle oder fertiger Raum.
4. Mögliche zusätzliche Arbeiten am Bestand und ihre Abrechnung nebeneinanderlegen.

Wie Sie Angebote allgemein lesen und vergleichen, erklärt der Ratgeber Angebot und Kostenvoranschlag verstehen. Wie mehrere Gewerke koordiniert werden, beschreibt die Seite Generalunternehmer.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Nur Quadratmeterpreise vergleichen: Ohne gleichen Umfang und gleiche Anschlüsse sagt der Preis pro m² wenig.
• Anschluss an den Bestand unterschätzen: Fundament, Wandöffnung und Dach sind die aufwendigsten Stellen.
• Genehmigung zu spät klären: Fragen Sie früh beim Planer oder Bauordnungsamt nach.
• Mögliche zusätzliche Arbeiten nicht besprechen: Vereinbaren Sie vorher, wie sie mitgeteilt und abgerechnet werden.

Orientierungswerte

Die genannten Preise sind ungefähre Orientierungswerte. Der tatsächliche Preis hängt vom konkreten Objekt, Leistungsumfang und den örtlichen Gegebenheiten ab. Besichtigungen sind grundsätzlich kostenlos. Bei Kleinstaufträgen klären wir vorab, ob eine Besichtigung sinnvoll ist und gegebenenfalls Kosten entstehen.

Oft nicht enthalten sind:

• Planung, Statik und Genehmigungsgebühren
• Baugrundgutachten und Vermessung
• Außenanlagen und Wege zum Anbau
• Möbel und Einbauküche

Den Umbau und Anbau im Überblick beschreibt die Seite Umbau & Anbau in Halle (Saale); Gründung und Rohbau als Leistung Neubau & Rohbau.

Einordnung & Quelle

Wünscht der Bauherr nach Vertragsschluss eine Änderung, streben die Vertragsparteien nach § 650b BGB eine Einigung über die Änderung und die daraus folgende Mehr- oder Mindervergütung an. Je vollständiger der Umfang vorab beschrieben ist, desto seltener wird das nötig. Ob ein Anbau genehmigungspflichtig ist, klären Planer oder Bauordnungsamt. Die genannten Werte sind Orientierungen und ersetzen keine Prüfung vor Ort.