Komplettsanierung vom Keller bis zum Dach — was macht ein Generalunternehmer?

Die Antwort

Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt bei einer Komplettsanierung vom Keller bis zum Dach die komplette Bauausführung aus einer Hand — inklusive Koordination aller Gewerke, Terminplanung, Qualitätskontrolle und Gewährleistung. Du hast als Bauherr einen einzigen Ansprechpartner und einen einzigen Vertrag. Der GU kümmert sich darum, dass Maurer, Elektriker, Sanitär, Dachdecker, Trockenbauer, Maler und alle weiteren Handwerker zur richtigen Zeit am richtigen Ort sind. Typische Leistungen umfassen: Kellerabdichtung, Rohbauarbeiten, Dachsanierung, Fenster- und Türentausch, Elektro- und Sanitärinstallation, Estrich, Putz- und Malerarbeiten sowie die Außenanlagen. Je nach Vertrag kann auch die Planung (Architekt, Statiker) enthalten sein — dann spricht man vom Totalunternehmer. Bei einer typischen Komplettsanierung eines Einfamilienhauses in Halle liegen die Kosten zwischen ca. 800 und 1.800 €/m² Wohnfläche (aufwendige Altbauten auch darüber), abhängig von Baujahr, Zustand und Ausstattungswunsch.

Häufigste Fehler (und wie du sie vermeidest)

1. Kein klar definierter Leistungsumfang im Vertrag

Der häufigste Fehler: Im GU-Vertrag steht nur pauschal "Komplettsanierung", aber es fehlen detaillierte Leistungsbeschreibungen. Dann kommt die böse Überraschung bei der Abrechnung. So machst du es richtig: Bestehe auf einem Leistungsverzeichnis, das jede einzelne Position auflistet — vom Kellerboden bis zur Dachrinne. Jede Ausstattung (Fliesen, Armaturen, Bodenbeläge) sollte mit Produktangabe oder Qualitätsstufe definiert sein.

2. Billigstes Angebot wählen ohne Referenzen zu prüfen

Wer bei einer Komplettsanierung nur auf den Preis schaut, zahlt fast immer drauf. So machst du es richtig: Frag nach 3-5 Referenzprojekten in der Region, ruf die Bauherren an, besichtige wenn möglich ein laufendes Projekt. Ein seriöser GU hat damit kein Problem.

3. Keine Baubegleitung durch unabhängigen Sachverständigen

Viele Bauherren vertrauen blind darauf, dass der GU schon alles richtig macht. Das tut er im besten Fall auch — aber eine externe Qualitätskontrolle schützt beide Seiten. So machst du es richtig: Engagiere einen unabhängigen Bausachverständigen für 3-4 Baustellenbegehungen während der Sanierung. Das kostet 1.500-3.000 €, kann dir aber fünfstellige Folgekosten ersparen.

4. Eigenleistungen unterschätzen

Manche Bauherren wollen Geld sparen und einzelne Arbeiten selbst übernehmen — Abriss, Malerarbeiten, Böden verlegen. Das klingt vernünftig, kann aber den gesamten Bauzeitenplan sprengen, wenn die Eigenleistung nicht rechtzeitig fertig wird. So machst du es richtig: Kläre vorab exakt, welche Eigenleistungen realistisch sind, und vereinbare feste Termine mit Pufferzeiten. Im Zweifel lieber alles dem GU überlassen.

Einordnung & Quelle

Die Rolle des Generalunternehmers ist vertragsrechtlich klar definiert: Er schuldet dem Bauherrn die gesamte Bauleistung als Gesamtpaket und haftet für alle Subunternehmerleistungen. Das bedeutet eine einheitliche Gewährleistung — in der Regel 5 Jahre nach VOB oder BGB. Die IHK Halle-Dessau bietet hierzu hilfreiche Informationen zu Gewerkekoordination, Vertragsgestaltung und Gewährleistungspflichten bei Generalunternehmer-Verträgen, die gerade für Bauherren in unserer Region relevant sind. Wer sich vor Vertragsschluss informieren will, findet bei der IHK Halle-Dessau eine gute Anlaufstelle für rechtliche und wirtschaftliche Einordnung.

Realistische Kostenspannen

Die genannten Preise sind ungefähre Orientierungswerte. Der tatsächliche Preis hängt vom konkreten Objekt, Leistungsumfang und den örtlichen Gegebenheiten ab. Besichtigungen sind grundsätzlich kostenlos. Bei Kleinstaufträgen klären wir vorab, ob eine Besichtigung sinnvoll ist und gegebenenfalls Kosten entstehen.

• Einfamilienhaus 120 m²: ca. 96.000 – 216.000 € gesamt
• Einfamilienhaus 160 m²: ca. 128.000 – 288.000 € gesamt
• GU-Zuschlag (Koordination, Gewährleistung, Bauleitung): in der Regel 10–15 % auf die Netto-Handwerkerkosten — das ist aber kein "Aufpreis", sondern beinhaltet die komplette Projektsteuerung und das Haftungsrisiko
• Nicht enthalten: Architektenhonorar (falls separat beauftragt), Baugenehmigungsgebühren, Baugrundgutachten, Möblierung

Wie wir als Generalunternehmer arbeiten – Rohbau mit eigenem Team, Ausbaugewerke mit abgestimmten Partnerbetrieben koordiniert, Planung und Statik durch Ihren Architekten –, lesen Sie auf der Seite Generalunternehmer in Halle (Saale). Für Sanierungen im Bestand siehe Komplettsanierung.