Wohnungsbau: Genehmigungen steigen – doch die Lücke zum Bedarf bleibt enorm

Die Baugenehmigungen ziehen seit Monaten an, im März 2026 lagen sie deutlich über dem Vorjahr. Dennoch warnt die Branche: Ohne zusätzliche wirtschaftliche Impulse wird Deutschland das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr auf absehbare Zeit verfehlen.

Die Statistik liefert auf den ersten Blick einen Hoffnungsschimmer: Im März 2026 genehmigten die Behörden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes spürbar mehr Wohnungsneubauten als im Vorjahresmonat. Seit mehreren Quartalen zeigt die Kurve der Baugenehmigungen wieder nach oben – ein Trend, den die Bauwirtschaft zwar registriert, aber keinesfalls für eine Trendwende hält. Denn zwischen genehmigten und tatsächlich gebauten Wohnungen klafft eine Lücke, die sich zuletzt weiter vergrößert hat.

Steigende Genehmigungen, sinkende Fertigstellungen

Die paradoxe Lage lässt sich in zwei Zahlen zusammenfassen: Während die Genehmigungen anziehen, fielen die Fertigstellungen 2025 auf den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt – nur 206.600 Wohnungen wurden tatsächlich bezugsfertig. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) warnt sogar davor, dass 2026 noch schlechter ausfallen könnte. ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa ordnete die Genehmigungszahlen entsprechend nüchtern ein: Steigende Genehmigungen seien zwar ein positives Signal, doch der Bedarf von mindestens 400.000 Wohnungen jährlich bleibe in weiter Ferne.

Warum genehmigte Projekte nicht gebaut werden

Der sogenannte Bauüberhang – die Differenz zwischen genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Vorhaben – ist ein zentrales Symptom der Krise. Mehrere Faktoren verhindern, dass genehmigte Projekte auch tatsächlich umgesetzt werden. Die Finanzierungsbedingungen haben sich seit der Zinswende 2022 erheblich verschlechtert. Viele Projektentwickler schieben Vorhaben auf oder stornieren sie ganz, weil sich die Kalkulation nicht mehr rechnet. Gleichzeitig drücken steigende Material- und Energiekosten auf die Margen. Für private Bauherren, die ein Eigenheim planen, bedeutet das: Selbst wer eine Genehmigung in der Tasche hat, findet unter Umständen keinen Bauunternehmer zu einem tragfähigen Preis – oder scheitert an der Bankfinanzierung.

Reformpaket aus Berlin: Wirkung erst mit Verzögerung

Die Bundesregierung hat in den vergangenen Wochen gleich mehrere Gesetzesinitiativen auf den Weg gebracht, die den Bau beschleunigen sollen. Die Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) soll Planungs- und Genehmigungsprozesse verkürzen. Das Vergabebeschleunigungsgesetz, das der Bundesrat Anfang Mai verabschiedete, soll öffentliche Auftragsvergaben vereinfachen – insbesondere für Infrastrukturprojekte. Pakleppa bezeichnete das Vergabegesetz als «wichtigen Schritt für unser Land», nannte die BauGB-Novelle zugleich aber «nur die halbe Miete». Sein Argument: Schnellere Genehmigungen nützten wenig, solange die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Investitionen unattraktiv machten. Was fehle, seien steuerliche Anreize – etwa eine verbesserte degressive Abschreibung – und eine dauerhafte Verstetigung der Förderprogramme.

Was das für Mitteldeutschland bedeutet

In Sachsen-Anhalt ist die Ausgangslage besonders angespannt. Das Land verzeichnet seit Jahren unterdurchschnittliche Neubauquoten, während der Sanierungsbedarf im Bestand – gerade in Städten wie Halle und Magdeburg – hoch bleibt. Die leicht steigenden Genehmigungszahlen auf Bundesebene spiegeln sich in der Region bislang kaum wider. Für Bauherren und Eigentümer in Mitteldeutschland ergibt sich daraus eine zweischneidige Lage: Einerseits bleibt die Konkurrenz um Handwerkerkapazitäten überschaubar, was Sanierungsprojekte derzeit vergleichsweise gut planbar macht. Andererseits fehlt die Neubaudynamik, die den regionalen Wohnungsmarkt entlasten könnte. Wer aktuell eine Bestandsimmobilie besitzt und über eine energetische Sanierung oder einen Innenausbau nachdenkt, findet in der gegenwärtigen Marktphase tendenziell bessere Konditionen bei Handwerksbetrieben als in Boomzeiten. Die politischen Weichenstellungen in Berlin dürften frühestens 2027 spürbare Effekte auf die Baustellen der Region haben – bis dahin bleibt die Lücke zwischen Genehmigung und Realität das bestimmende Thema der Branche.