Budget – Wie viel Geld sollte ich für Renovierung einplanen?

Die Antwort

Für eine Renovierung in Halle (Saale) sollten Sie bei einem Altbau aus der Gründerzeit 30–50 % des Immobilienkaufpreises einplanen, bei DDR-Bestandsbauten 20–35 %, bei Neubauten ab Baujahr 1990 etwa 8–15 %. Konkret: Eine 90-m²-Altbauwohnung für 150.000 € braucht realistisch 45.000–75.000 € Renovierungsbudget inklusive 15–20 % Sicherheitspuffer. Nach 15 Jahren und 900+ begleiteten Renovierungsprojekten im Raum Halle, Merseburg und Leipzig kann ich Ihnen sagen: Wer ohne Puffer plant, scheitert garantiert – die durchschnittliche Kostenüberschreitung liegt bei 35–40 %, fast immer wegen verdeckter Mängel. Wenn Sie eine realistische Kostenplanung wollen, lesen Sie weiter.

Meine Erfahrung damit

Seit 2010 begleiten wir bei Habach Bau jährlich 60–80 Renovierungsprojekte in Halle (Saale), Merseburg, Leipzig und im Saalekreis. Etwa 70 % unserer Kunden besitzen Altbauten aus der Gründerzeit – Paulusviertel, Giebichenstein, Südstadt – oder DDR-Bestandsbauten in Neustadt und Silberhöhe. Diese Mischung hat mir eine sehr klare Sicht auf das Thema Budget gegeben.

Die typische Ausgangslage sieht so aus: Ein Käufer erwirbt eine 90-m²-Altbauwohnung für 130.000–180.000 € und unterschätzt die Sanierungskosten um 35–40 %. Ich erlebe regelmäßig, dass Bauherren mit einem Budget von 30.000 € starten und am Ende bei 55.000–70.000 € landen. Der Grund ist fast nie schlechte Disziplin – sondern verdeckte Mängel: feuchte Kellerwände, marode Elektrik aus den 1960ern, Holzbalkendecken mit Schädlingsbefall.

Was mir diese Erfahrung gezeigt hat: Erfolgreiche Projekte haben drei Dinge gemeinsam. Sie planen 15–20 % Puffer ein (bei Altbau eher 25 %). Sie teilen die Renovierung in Phasen auf – erst Substanz, dann Technik, dann Ausbau. Und sie holen die Förderberatung VOR der Auftragsvergabe ein, nicht danach. Wer diese drei Regeln befolgt, bleibt im Budget. Garantiert.

Häufigste Fehler (und wie du sie vermeidest)

Aus 15 Jahren Praxis sind das die fünf Kostenfallen, die ich am häufigsten sehe:

Fehler 1: Kein Puffer einplanen

Das sehe ich ständig: Kunden haben 40.000 € Budget und verplanen exakt 40.000 €. Sobald die erste Wand aufgemacht wird, ist das Geld weg. Bei Altbauten in Halle kommen verdeckte Mängel in 8 von 10 Projekten vor.

So machst du es richtig: Plane 15–20 % Reserve ein, bei Gründerzeit-Altbauten 25 %. Bei 40.000 € Hauptbudget heißt das: 8.000–10.000 € als unangetastete Reserve auf separates Konto.

Fehler 2: Falsche Reihenfolge der Gewerke

Erst neue Böden verlegen, dann feststellen, dass die Elektrik unter Putz erneuert werden muss – das kostet 3.000–6.000 € Mehrkosten, weil Böden wieder raus müssen.

So machst du es richtig: Reihenfolge IMMER: Abriss → Substanz/Statik → Elektrik & Sanitär (unter Putz) → Verputz → Estrich → Fliesen/Boden → Malerarbeiten → Möbel. Wer diese Reihenfolge bricht, zahlt doppelt.

Fehler 3: Billige Angebote ohne Leistungsverzeichnis

Ein „12.000-€-Badangebot“ wird schnell zu 22.000 €, weil Fliesen, Sanitärobjekte und Abdichtung nicht enthalten waren. Das ist kein Betrug – das ist schlechte Spezifikation.

So machst du es richtig: Verlange immer ein detailliertes Leistungsverzeichnis mit Materialposten, Quadratmetern und Stundensätzen. Wer das nicht liefern kann, sollte den Auftrag nicht bekommen. Bei Habach Bau bekommt jeder Kunde ein vollständiges schriftliches Angebot mit allen Posten transparent aufgeschlüsselt.

Fehler 4: Eigenleistung überschätzen

Selbst verlegte Fliesen, die nachgearbeitet werden müssen, kosten oft 2× so viel wie ein Profi von Anfang an. Ich habe Bäder gesehen, in denen wir 6.000 € für die Komplettsanierung berechnet hätten – nach gescheitertem DIY waren es 11.000 €.

So machst du es richtig: Eigenleistung nur dort, wo Fehler nicht teuer sind: Demontage, Malern, Möbelmontage. Hände weg von Abdichtung, Elektrik und Heizung.

Fehler 5: Förderungen ignorieren

Wer KfW 458, BAFA-Heizungsförderung oder die IB-Sachsen-Anhalt-Mittel nicht beantragt, verschenkt 5.000–25.000 €. Konkret: Bei einer Komplettsanierung kann das BAFA bis zu 70 % der Heizungskosten übernehmen – schnell 15.000–20.000 €.

So machst du es richtig: Förderberatung IMMER vor Auftragsvergabe. Anträge müssen vor Vertragsabschluss gestellt sein. Eine BAFA-geförderte Energieberatung (50 % Zuschuss, max. 650 €) zahlt sich 10-fach aus.

Diese fünf Fehler kosten zusammen durchschnittlich 8.000–25.000 € extra pro Projekt. Mit ordentlicher Planung sparen Sie diese Summe komplett.

Echtes Kundenprojekt

Projekt: Familie K., Paulusviertel – 110-m²-Gründerzeitwohnung, Baujahr 1903

Situation: Familie K. kaufte 2024 eine 110-m²-Wohnung im Paulusviertel für 165.000 €. Das geplante Renovierungsbudget lag bei 45.000 € – Bad, Küche, Böden, Malerarbeiten. Auf dem Papier sah alles solide aus.

Herausforderung: Nach der Demontage der Altböden kam die böse Überraschung: marode Holzbalken, asbesthaltige Bodenbeläge im Flur, eine komplett überlastete Elektroinstallation (noch Stoffleitungen aus den 1950ern!). Die Mehrkosten drohten bei 28.000 € zu liegen. Familie K. stand vor der Frage: Abbrechen, weiterzahlen oder umplanen?

Unsere Lösung: Wir haben das Projekt zusammen mit der Familie in zwei Phasen geteilt. Phase 1 sofort: Substanz sichern, Elektrik komplett neu, Asbestsanierung nach TRGS 519, Bad komplett. Phase 2 erst 12 Monate später: Küche und Wohnzimmerboden. Parallel haben wir BAFA-Heizungsförderung (Wärmepumpe statt geplanter Gastherme) und KfW-458-Mittel beantragt – insgesamt 18.500 € Zuschuss.

Ergebnis: Gesamtkosten 68.000 € statt befürchteter 73.000 €. Durch die Förderung lag der Netto-Eigenanteil bei 49.500 €. Bauzeit Phase 1: 11 Wochen. Die Wertsteigerung der Immobilie laut Gutachten von 2025: +85.000 €. Familie K. hat unterm Strich nicht draufgelegt – sie hat investiert.

„Wir dachten, das Projekt ist tot, als die Asbestbefunde kamen. Die Aufteilung in zwei Phasen und die Förderberatung haben uns gerettet. Heute wohnen wir in der Wohnung unserer Träume.“ – Familie K., Paulusviertel, 2025

Realistische Kostenspannen

Hier sind die Preise, die ich für Halle (Saale) und Sachsen-Anhalt 2025/2026 sehe – basierend auf real abgerechneten Projekten, brutto inkl. Material und Handwerker: