Haussanierung: Welche Reihenfolge ist beim Altbau-Sanieren richtig?

Die Antwort

Die richtige Reihenfolge bei einer Haussanierung lautet grob: 1. Bestandsaufnahme & Planung → 2. Rückbau & Entkernung → 3. Rohbauarbeiten (Dach, Statik, Mauerwerk) → 4. Fenster & Außentüren → 5. Haustechnik (Elektro, Sanitär, Heizung) → 6. Dämmung & Fassade → 7. Innenputz & Estrich → 8. Bodenbeläge, Fliesen, Malerarbeiten → 9. Endmontage & Außenanlagen. Wer diese Abfolge nicht einhält, riskiert teure Nacharbeiten — ich habe das in 15 Jahren leider dutzende Male bei Kunden gesehen, die vorher mit anderen Firmen gearbeitet haben. Die Gesamtkosten einer Komplettsanierung liegen in Halle je nach Zustand zwischen 800 und 1.800 €/m² Wohnfläche.

Meine Erfahrung damit

Seit 2010 schreibe ich hier für habach-bau.de, und wenn ich eine Frage häufiger höre als jede andere, dann ist es genau diese: «In welcher Reihenfolge saniere ich mein Haus?» Das Problem ist nicht, dass die Leute keinen Plan haben — die meisten haben sogar zu viele Pläne, weil sie drei YouTube-Videos und fünf Forenbeiträge gelesen haben, die sich alle widersprechen.

Ich erinnere mich an ein Gründerzeithaus in der Südstadt von Halle, Baujahr 1898. Der Eigentümer hatte auf eigene Faust die Fassade dämmen lassen, bevor das Dach erneuert war. Ergebnis: Die Dämmplatten waren nach einem Regenwinter durchnässt und mussten komplett runter. 14.000 Euro in den Sand gesetzt. Hätte er uns vorher gefragt, hätten wir gesagt: Dach zuerst, dann von oben nach unten arbeiten. So machen wir das bei jeder Altbausanierung — und zwar ausnahmslos.

Häufigste Fehler (und wie du sie vermeidest)

1. Fenster einbauen, bevor der Rohbau steht

Einer der teuersten Fehler überhaupt. Wenn nach dem Fenstereinbau noch Mauerwerk geöffnet oder die Statik ertüchtigt werden muss, beschädigt das die neuen Fenster fast immer. So machst du es richtig: Erst alle Rohbauarbeiten abschließen — Statik, Dach, Mauerwerk, Schornstein — dann erst die Fenster setzen.

2. Dämmung vor Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden

In Halle haben wir viele Altbauten mit aufsteigender Feuchte im Keller- und Sockelbereich. Wer darüber eine Wärmedämmung klebt, versiegelt die Feuchtigkeit im Mauerwerk. Schimmel ist dann nur eine Frage der Zeit. So machst du es richtig: Zuerst die Ursache der Feuchtigkeit beseitigen (Horizontalsperre, Drainage, Abdichtung), mindestens eine Trocknungsphase abwarten, dann dämmen.

3. Innenausbau beginnen, bevor der Estrich trocken ist

Estrich braucht je nach Dicke und System 4–6 Wochen zum Austrocknen. Wer vorher Laminat legt oder Tapeten klebt, wundert sich über gewellte Böden und Schimmel hinter der Tapete. So machst du es richtig: Restfeuchte mit einem CM-Messgerät prüfen lassen — erst bei Freigabewerten (unter 2,0 % bei Zementestrich) mit dem Oberbodenbelag starten.

4. Keine Gesamtplanung, sondern Stückwerk

Viele Bauherren sanieren scheibchenweise: dieses Jahr die Heizung, nächstes Jahr die Fenster, übernächstes die Fassade. Das kann funktionieren — aber nur, wenn die Reihenfolge trotzdem stimmt und die Gewerke aufeinander abgestimmt sind. So machst du es richtig: Vor Baubeginn einen Sanierungsfahrplan erstellen lassen. Das spart im Schnitt 15–20 % der Gesamtkosten, weil Doppelarbeiten wegfallen.

Echtes Kundenprojekt

Familie K. aus Halle-Kröllwitz hatte 2022 ein Stadthaus von 1926 gekauft — 180 m² Wohnfläche, seit 12 Jahren unbewohnt. Die Herausforderung: Das Dach war undicht, die Elektrik stammte aus den 1960ern, es gab keine Zentralheizung, und im Erdgeschoss stand die Feuchtigkeit 30 cm hoch in den Wänden.

Unsere Lösung: Wir haben zuerst eine komplette Bestandsaufnahme mit Statiker und Energieberater gemacht. Dann folgte der Ablauf streng nach Plan: Entkernung → Dachsanierung mit neuer Lattung und Aufsparrendämmung → Horizontalsperre im Erdgeschoss → neue Fenster → komplette Haustechnik (Wärmepumpe, neue Elektrik, Bäder) → Innendämmung Fassade → Putz und Estrich → Bodenbeläge und Malerarbeiten. Gesamtdauer: 7 Monate. Gesamtkosten: rund 245.000 € brutto.

«Wir hatten vorher drei Angebote, aber keiner hat uns so klar erklärt, was wann passieren muss. Bei Habach hat einfach jeder Schritt gesessen.» — Herr K., Bauherr

Wenn du ein ähnliches Projekt planst, schau dir unsere Sanierungsleistungen im Überblick an — wir beraten dich gern vor Ort in Halle und Umgebung.

Einordnung & Quelle

Die Empfehlung, vor einer Sanierung einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen, kommt nicht nur von uns — sie wird auch von offizieller Seite immer wieder betont. Ein solcher Fahrplan legt die energetisch und bautechnisch sinnvolle Reihenfolge fest und ist in vielen Fällen Voraussetzung für erhöhte Fördersätze (zusätzlich 5 % Bonus bei der BEG-Förderung). Die Verbraucherzentrale Energieberatung bietet hierzu eine unabhängige Erstberatung an — auch in Halle und Sachsen-Anhalt. Ich empfehle jedem Bauherrn, diesen kostenlosen oder kostengünstigen Service zu nutzen, bevor ein einziger Handwerker anfängt.

Realistische Kostenspannen

• Einfache Sanierung (Kosmetik + Haustechnik, Substanz okay): 800–1.100 €/m²
• Mittlere Sanierung (Dach, Fenster, Technik, Dämmung): 1.100–1.400 €/m²
• Komplettsanierung mit Entkernung (wie bei Familie K.): 1.300–1.800 €/m²
• Preise gelten für den Raum Halle/Leipzig (Stand 2024/2025), inkl. MwSt., ohne Eigenleistung
• Tipp: Bei Sanierung in Einzelschritten über mehrere Jahre fallen die Gesamtkosten erfahrungsgemäß 15–25 % höher aus als bei einer Komplettsanierung am Stück