Welche Fragen sollte ich vor der Beauftragung stellen?

Die Antwort

Vor der Beauftragung eines Handwerkers oder Bauunternehmens sollten Sie mindestens 18 Kernfragen klären – zu Festpreis, Leistungsverzeichnis, Versicherung (Betriebshaftpflicht mind. 3 Mio. €), Handwerksrolleneintrag, Subunternehmern, Zahlungsplan nach Baufortschritt (max. 20 % Anzahlung) und Gewährleistung (5 Jahre nach VOB/BGB). Wer diese Fragen strukturiert stellt, spart durchschnittlich 8–15 % der Bausumme und 4–6 Wochen Bauzeit.

Nach über 15 Jahren und mehr als 600 Projekten in Halle und Umgebung kann ich Ihnen sagen: Rund 70 % aller Streitfälle zwischen Bauherr und Handwerker entstehen nicht durch schlechte Arbeit, sondern durch unklare Absprachen vor dem Vertragsabschluss. Genau hier setzt dieser Ratgeber an. Wenn Sie konkrete Hilfe brauchen, fordern Sie direkt ein unverbindliches Angebot an.

Meine Erfahrung damit

Seit 2009 hat die Habach Bau GmbH über 600 Projekte in Halle (Saale) und im Saalekreis begleitet – von Sanierungen der Gründerzeitfassaden in der Südstadt über Dachausbauten in Giebichenstein bis zu Neubauten in Trotha und Kröllwitz. In dieser Zeit habe ich tausende Erstgespräche geführt – und dabei ein klares Muster erkannt.

Die typische Situation: Ein Eigentümer einer Gründerzeitwohnung im Paulusviertel ruft an, hat bereits drei Angebote auf dem Tisch – aber keines ist mit dem anderen vergleichbar. Die Leistungsbeschreibungen sind völlig unterschiedlich, Risikopositionen fehlen, Pauschalen sind versteckt. Der Bauherr fühlt sich überfordert. Verständlich.

Was mir diese 600 Projekte gezeigt haben: Wer im Erstgespräch strukturiert fragt, bekommt nicht nur ein besseres Angebot – er erkennt auch sofort, mit welchem Handwerker die Zusammenarbeit funktionieren wird. Die richtigen Fragen sind der schärfste Filter, den Sie als Bauherr haben. Mehr über uns finden Sie auf der Seite über Habach Bau.

Häufigste Fehler (und wie du sie vermeidest)

Aus meiner Erfahrung sind das die fünf teuersten Fehler, die ich vor Vertragsabschluss regelmäßig sehe:

Fehler 1: Kein schriftliches Festpreisangebot mit detailliertem Leistungsverzeichnis

Das sehe ich ständig: Der Handwerker schickt eine A4-Seite mit Pauschalpreis – und unterwegs kommen die Nachträge. Bei einer 80.000-€-Sanierung sind das schnell 12.000–24.000 € extra (15–30 % der Auftragssumme).

So machst du es richtig: Bestehe auf einem Leistungsverzeichnis (LV) mit Einzelpositionen, Mengenangaben und Einzelpreisen. Wenn der Anbieter das nicht liefern kann oder will – ist er nicht der richtige.

Fehler 2: Keine Frage nach Versicherungsnachweis

Ein Wasserschaden im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses kostet schnell 20.000–50.000 €. Ohne ausreichende Betriebshaftpflicht des Handwerkers bleiben Sie als Bauherr darauf sitzen.

So machst du es richtig: Lassen Sie sich eine aktuelle Versicherungsbestätigung zeigen – Betriebshaftpflicht mindestens 3 Mio. € Personen- und Sachschäden. Datum prüfen, nicht älter als 12 Monate.

Fehler 3: Subunternehmer-Frage nicht geklärt

Plötzlich arbeiten fünf verschiedene Firmen auf der Baustelle, niemand fühlt sich verantwortlich, und bei Mängeln zeigt jeder auf den anderen.

So machst du es richtig: Frage konkret: „Welche Gewerke führen Sie selbst aus, welche per Subunternehmer? Mit welchen Firmen arbeiten Sie seit wann zusammen?“ Verlange Subunternehmer-Namen schriftlich im Vertrag.

Fehler 4: Zu hohe Anzahlung

Anzahlungen über 30 % vor Baubeginn sind unseriös. Bei Insolvenz des Handwerkers ist das Geld weg – Totalverlust.

So machst du es richtig: Vereinbare einen Zahlungsplan nach Baufortschritt, maximal 20 % Anzahlung, weitere Raten nach klaren Meilensteinen (z. B. Rohbau fertig, Elektrik abgenommen, Schlussrechnung nach Mängelbeseitigung).

Fehler 5: Kein Zahlungsplan dokumentiert

Ohne klaren Zahlungsplan leistet der Bauherr oft 10.000 € Vorleistung – ohne dass die entsprechende Bauleistung erbracht wurde.

So machst du es richtig: Zahlungsplan schriftlich im Vertrag fixieren, an konkrete Bautenstände koppeln, Schlusszahlung erst nach mängelfreier Abnahme.

Diese fünf Fehler kosten Bauherren in Halle durchschnittlich 15.000–25.000 € extra. Mit den richtigen Fragen vor Vertragsabschluss sparen Sie diese Kosten komplett.

Echtes Kundenprojekt

Projekt: Komplettsanierung Gründerzeitwohnung, Halle-Paulusviertel, 140 m²

Situation: Ein Ehepaar hatte 2023 eine Etagenwohnung im Paulusviertel erworben – Baujahr 1903, Holzbalkendecken, alte Bleirohre, stoffummantelte Elektrik aus den 1960ern. Geplant war eine Komplettsanierung mit Bad, Elektrik, Boden und Fenstern.

Herausforderung: Die Bauherren hatten drei Angebote eingeholt – zwischen 95.000 € und 168.000 €. Eine Spanne von 73.000 €, völlig intransparent. Das günstigste Angebot enthielt keine Position für Schadstoffsanierung (Blei, Asbest in Fliesenklebern möglich), keine Gerüstkosten und keine Entsorgung. Realistisch wären 25.000 € Nachträge gewesen.

Unsere Lösung: Wir haben mit den Bauherren gemeinsam einen Fragenkatalog mit 18 Punkten erstellt und alle drei Anbieter aufgefordert, auf Basis eines einheitlichen Leistungsverzeichnisses nachzubessern. Plötzlich waren die Angebote vergleichbar – und das vermeintliche Billigangebot stieg auf 142.000 €.

Ergebnis: Habach Bau bekam den Auftrag zu 128.400 € Festpreis inklusive aller Risikopositionen (Schadstoff, Statik Holzbalkendecke, Denkmalschutzauflagen). Tatsächliche Endabrechnung: 131.200 € – nur 2,2 % Nachtrag wegen Sonderwunsch (Designheizkörper Bad). Bauzeit: 14 Wochen, eingehalten auf den Tag.

Kundenzitat: „Wir hätten ohne die richtigen Fragen wahrscheinlich das Billigangebot genommen – und am Ende 22.000 € mehr bezahlt, ohne es vorher zu wissen.“ – Familie K., Halle-Paulusviertel, 2024

Realistische Kostenspannen

Hier sind die Honorare und Kosten, die ich aktuell (2025/2026) in Halle sehe – basierend auf realen Projekten:

Was die Kosten beeinflusst:

• Bausubstanz (Gründerzeit teurer als Plattenbau wegen Statik & Schadstoffen)
• Denkmalschutz (10–25 % Aufschlag, aber Förderung möglich)
• Erreichbarkeit der Baustelle (Innenstadt = höhere Logistikkosten)
• Saison (Nov–Feb aktuell 5–8 % Rabatt möglich)
• Materialwahl (regionale Lieferanten 8–12 % günstiger als Marken)