Altbausanierung – Worauf muss ich achten? Tipps für alte Häuser

Die Antwort

Eine Altbausanierung in Halle kostet zwischen 600 und 3.800 €/m² – abhängig vom Sanierungstiefe: Teilsanierung 600–900 €/m², Kernsanierung im Gründerzeithaus 1.800–2.800 €/m², komplette Denkmalsanierung 2.500–3.800 €/m². Die wichtigsten Stellschrauben sind ein durchdachtes Feuchtekonzept, die richtige Reihenfolge der Gewerke und eine frühzeitige Förderplanung über BAFA und KfW (realistisch 25.000–45.000 € Zuschuss).

Nach über 180 begleiteten Altbauprojekten im Raum Halle kann ich klar sagen: Wer bei der Planung spart, zahlt bei der Ausführung drei- bis fünffach drauf. Mehr Infos zu unseren Leistungen findest du auf der Seite Altbausanierung.

Meine Erfahrung damit

Seit Gründung 2010 hat die Habach Bau GmbH über 180 Altbauprojekte im Großraum Halle (Saale) begleitet – vom kleinen Gründerzeithaus in der Paulusvorstadt bis zur kompletten Kernsanierung einer Stadtvilla im Giebichensteinviertel. Etwa 60 % unserer Projekte betreffen Gebäude aus der Zeit zwischen 1880 und 1914, rund 25 % DDR-Altbauten (Plattenbau und Mauerwerksbauten der 1950er–1970er) und ca. 15 % denkmalgeschützte Objekte.

Diese Vielfalt hat mich gelehrt: Es gibt im Altbau keine Standardlösung. Eine Gründerzeitfassade in der Südstadt verhält sich völlig anders als ein DDR-Mauerwerksbau in Halle-Neustadt. Wer mit einem Rezept aus dem Internet kommt, scheitert garantiert.

Typische Ausgangssituation, die ich immer wieder sehe: feuchte Kellerwände durch fehlende Horizontalsperre, marode Holzbalkendecken, einfachverglaste Kastenfenster, asbestbelastete Bodenbeläge (Floor-Flex, Cushion-Vinyl) und Elektroinstallationen aus den 60er–80er Jahren ohne Schutzleiter. In Halle kommt erschwerend hinzu, dass viele Gründerzeithäuser auf Porphyr-Fundamenten stehen, während der Boden im Saaletal teils stark wechselt – das beeinflusst Statik und Drainageplanung erheblich.

Häufigste Fehler (und wie du sie vermeidest)

Aus meiner Erfahrung sind das die fünf Fehler, die Bauherren in Halle regelmäßig richtig Geld kosten:

Fehler 1: Dämmen ohne Feuchtekonzept

Wer eine Gründerzeitfassade von innen mit Standard-EPS dämmt, riskiert Schimmel hinter der Dämmung. Die Sanierungskosten nachträglich liegen bei 8.000–15.000 € pro Wohnung.

So machst du es richtig: Bei Innendämmung im Altbau ausschließlich kapillaraktive Systeme wie Calciumsilikat oder Holzfaser-Lehm verwenden – und vorher ein bauphysikalisches Gutachten erstellen lassen.

Fehler 2: Fenstertausch ohne Lüftungskonzept

Neue 3-fach-Fenster in undichte Altbauten = Schimmel an Wärmebrücken innerhalb von 1–2 Jahren. Die Nachrüstung dezentraler Lüftung kostet dann 4.000–7.000 €.

So machst du es richtig: Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 immer mit dem Fenstertausch zusammen planen.

Fehler 3: Unterschätzter Schadstoff-Befund

Asbest, PAK im Parkettkleber, Bleirohre – das alles ist in Halle in Gebäuden vor 1990 Standard. Eine professionelle Schadstoffsanierung nach TRGS 519 kostet 80–200 €/m². Wer das vergisst, sprengt jedes Budget.

So machst du es richtig: Vor Vertragsunterzeichnung ein Schadstoffgutachten beauftragen (Kosten: 800–1.800 €).

Fehler 4: Falsche Reihenfolge der Gewerke

Erst Bäder fliesen, dann feststellen, dass Steigleitungen marode sind. Mehrkosten: 5.000–12.000 €.

So machst du es richtig: Immer von unten nach oben und von innen nach außen planen – Statik, Rohinstallation, Elektrik, Putz, Estrich, Ausbau. In dieser Reihenfolge.

Fehler 5: Denkmalschutz ignorieren

Eigenmächtiger Fensteraustausch ohne Abstimmung führt in Halle regelmäßig zu Rückbauverfügungen – Schaden oft 20.000–40.000 €.

So machst du es richtig: Voranfrage bei der Unteren Denkmalschutzbehörde Halle stellen, bevor irgendwas bestellt wird.

Diese fünf Fehler kosten zusammengerechnet schnell 50.000 € extra. Mit sauberer Planung sparst du genau diese Summe.

Echtes Kundenprojekt

Projekt: Gründerzeithaus Halle-Giebichenstein, Baujahr 1902

Situation: Dreigeschossiges Mehrfamilienhaus, 420 m² Wohnfläche, denkmalgeschützte Fassade, gekauft 2023 durch einen Privatinvestor. Energiekennwert über 280 kWh/m²a – also tief im roten Bereich.

Herausforderung: Feuchte im Kellersockel bis 80 cm Höhe, marode Holzbalkendecke im 2. OG mit Hausschwamm-Verdacht, einfache Verglasung, noch funktionierende Kohleöfen und eine Elektrik teilweise mit Stoffummantelung. Die Fassade durfte aufgrund Denkmalschutz nicht von außen gedämmt werden.

Unsere Lösung: Wir haben zunächst ein Schwammgutachten beauftragt und die befallenen Balken partiell ausgetauscht (inkl. Bor-Salz-Behandlung). Danach nachträgliche Horizontalsperre per Injektionsverfahren, Innendämmung mit kapillaraktiven Calciumsilikatplatten (60 mm), Restaurierung der historischen Kastenfenster, neue Gas-Brennwertheizung mit Solarthermie als Brückentechnologie – plus Vorbereitung für späteren Wärmepumpenanschluss.

Ergebnis: Gesamtkosten 412.000 € brutto (≈ 980 €/m²), Förderung BAFA/KfW 78.000 €, Endenergiebedarf nach Sanierung 92 kWh/m²a, Bauzeit 11 Monate. Mieterträge nach Sanierung +65 %. Du willst ein ähnliches Projekt rechnen? Dann fordere ein unverbindliches Angebot an.

Realistische Kostenspannen

Hier sind die Preise, die ich für Halle und Sachsen-Anhalt aktuell sehe – basierend auf realen Projekten 2025/2026:

Was die Kosten beeinflusst: In Halle liegen die Handwerkerkosten ca. 8–12 % unter dem Bundesdurchschnitt, Materialkosten jedoch identisch. Die Preissteigerung 2024→2025 lag bei rund 3–4 %. Teurer wird es immer dann, wenn Hausschwamm, Asbest oder Denkmalauflagen ins Spiel kommen – günstiger, wenn du Gewerke bündelst und Förderungen früh einplanst.

DIY oder Profi? Was du selbst machen kannst — und was nicht

Die Frage höre ich ständig: „Wieviel kann ich selber machen, um Geld zu sparen?“ Hier meine ehrliche Antwort nach 15+ Jahren:

✓ Das kannst du selbst machen

• Entkernung in Eigenleistung (Tapeten, alte Bodenbeläge ohne Schadstoffverdacht) – Ersparnis bis zu 4.000 €
• Malerarbeiten und einfache Innenputz-Ausbesserungen – mit etwas Übung gut machbar